济南高价拍卖1.44万/㎡，房价要跌了？醒来！这两年的高价地比其他都尴尬​​

今天，有期盼已久的生机勃勃的地芽，旱遇甘露。很多人又爆笑了，给朋友圈洗脑，什么16 25轮比赛，济南拍卖1.44万/㎡高价土地，济南楼市要跌了……

这让西安房价参考想起了2016年和2017年在南京拍到的高价土地。土地拍卖结束，朋友圈也是一片欢呼。大家想象，未来54321的成都楼市，这块地的楼面价是17000元，入市时至少能卖到30000元。

这只是一个想法，毕竟这是一个想法。回首近两年在北京拍卖的高价土地，他们一一为难。接管。

济南又有高价地块，不代表北京楼市会走下坡路。地价高不利于房地产的稳定发展，一时容易拿地。很多济南民营企业三五年都无法走出高价土地，深陷泥潭。

没有。 1｜一个

硝烟过后，再来看看北京如此“激烈”的土拍

3月6日，济南迎来土地拍卖本次共售出3宗地块，包括二环南枫叶散热器厂的住宅和商业地块；长清市东旺社区一处住宅用地。其中，三环西环禹城旁的枫木散热器厂用地最为受关注。

有很多原因。比如西三环，设施齐全。经过多年的发展，荒凉的中海国际社区已经变成了一个很大的地方。低矮，交通便利，生活标准的提升板。

16家民营企业参加。一个重要的原因是参与本次拍卖的门槛较低，而且没有往年的过度捆绑，让很多人对北京市场产生了浓厚的兴趣。觊觎已久的民营企业一直翘首以待，因此有传言称，某公司“即将收购”这块土地。有了这个传闻，再加上门槛低，很多民营企业都参与其中。同为开发者的同龄人，大人的颜值还是少数，不加油加醋也不错。

这块地的成交也符合很多人的预期。众多竞争激烈，枫叶散热器厂的包裹已经达到了最高价。

地块位于三环广平狼猫山路交汇处，住宅面积17916平方米，最大容积率1.6，从楼面价格9000元/平方米，商业用地10932平方米，地面最大容积率2.0，起步楼面价格4002元/平方米。经过29轮角逐，中南最终胜出，建造了1750平方米的安置房。

中南虽然以50平的安置房败下阵来，但险胜还不够，楼价1.44万/㎡（这只是保守估计，实际情况可能更高），这给中南带来的不仅是首次入海的局面，而是更多的挑战。毕竟南方的中海国际社区还有产品。高价土地如何与之前的高价土地竞争，这将考验开发商的水平。

没有。 2｜二

高价土地拍卖是否意味着北京楼市要下跌？

今天，很多学生都在询问。楼面价1.44万/㎡，是否意味着北京楼市会下跌？

房价问题本质上是一种货币现象。事实上，早在2017年8月4日，唐烨的土地拍卖后，也面临同样的问题，济南房价参考提醒大家注意高价土地的风险和不确定性。预计。

当时，2017年8月4日唐业拍卖后，唐业部分地块的底价一度达到13000或4个，明天就会有很多人存在。同问：如此疯狂，济南楼市还会继续暴跌吗？也有很多人说，13000元楼盘，唐冶楼市将突破20000元！

但现在回头看唐冶的高价土地，以及唐冶现在的楼价，尘埃落定。

以下是我们在 2017 年 8 月 5 日拍卖后的分析：

唐冶拍卖后济南房价还会像今年一样下跌吗？

内神君在这里可以肯定地说，NO！

为什么土地拍卖突然成为影响武汉楼价和市场走势的重要诱因？原因很简单，就是2016年6月29日的唐叶土拍卖，引爆了北京市场。土拍之后，北京房地产市场迅速下滑，导致不明真相的人们将楼价的下跌归咎于土拍的影响和带动。此后，“图派”二字的权重不断加大，成为北京购房者和房主关注的风向标，甚至成为全民热议的话题。

对于今天的8.4土拍卖以及土拍卖的影响，内参认为应该认真对待。

去年和去年，整体环境发生了巨大变化！

土地拍卖从未能够直接影响房价和市场走势。准确地说，土地拍卖只能在一定程度上影响市场各方的预期。 ，如果有预判的倾向或一致的预判，将会影响价格波动和市场走势。如果市场预期不能统一或趋于一致，就只能留下土地拍卖的影响。这是土地拍卖。影响楼价的正确坐姿！

土地拍卖与房地产市场之间没有直接联系。在土地拍卖和楼市之间，有无数购房者和房东的期望。市场各方的预期是影响楼价短期波动的最直接有效的诱因，而影响预期的诱因有很多，而土地拍卖只是诱因之一！尤其是在调控周期中，政策是市场预期最重要的激励因素。面对严格的监管，土拍卖再厉害，能唤起的波澜也很有限。

因此，在分析单次土地拍卖对短期楼市的影响时济南楼价暴跌，除了关注土地拍卖本身的能量和效果外，还应关注宏观新政策和土地拍卖所在的整体市场环境。

以2016年北京唐野拍卖为例（强调）：

在 6 月 29 日拍卖之前，济南的房价已经开始下跌。 CBD地区最先下降。而且降价幅度也不小。同时，我们不能忽视的是，2016年初，当时的宏观面是救市而不是调控，是去库存，整体货币环境是在修身养性，那时当时，首套房首付仅为20%，房贷利率有利可图，但并未收紧。没有贷款限额。在各种激励措施的影响下，济南的房价已经开盘了……所以，2016年6月29日的土地拍卖，正好趁势。在相对较短的时间内，相对分散的市场预期趋于一致。

昨天8月4日的拍卖也是一场高能拍卖。唐夜的面条价格，居然已经接近一块蛋糕的价格济南楼价暴跌，超出了大部分人的预期。不过，昨天的8.4土拍卖注定没有今年的6.29唐叶土拍卖那么大的影响。

首先，至少目前来看，包括北京在内的全国房价调控总体上还在下行。虽然明天的土地拍卖底价很高，但至少北京的待售房屋价格还是太稳定了！为什么？因为被限制，所以被压制了！东部几个新楼盘都有价格红线。

其次，现在是限贷阶段。购房者群体有限，主要是拆迁户等省份和地方刚需。一大批在去年唐野拍卖之后非常活跃的投资人，今年都消失了。

再一次，现在的首付比例，尤其是贷款环境，跟今年根本比不上！今年，交通银行部分贷款收紧，已经成为事实。买房按揭越来越难。所以，开发协会更偏爱这些全额付款的任性搬迁客户……

有些土拍会让你终生难忘，有些土拍会逐渐淡出。对于刚刚过去的土拍卖，内参认为战略层面要慎重冷静对待。在监管的大循环中，这土拍卖毕竟是大海中的一艘船，只能随着市场的洪流去该去的地方，发疯。疯了，理智点。

这是我们对2017年8月当时的土壤拍卖的分析。同样适用于明天的土壤拍卖。宏观新政和整体市场环境决定了明天的土拍卖只是一个案例，还有一个高价。只是接地气，对济南楼市整体影响不大。

买房和投资不是一个热心的决定。他需要冷静和客观。明天我们再看看之前关于北京房价的历史文章，尤其是近几年土地拍卖风靡一时，我们可以冷静地分析一下，当时，我们遇到了很多愤世嫉俗的人。

没有。 3｜三

北京前两年的高房价一一尴尬

你我看到了那块高价土地

自2016年底以来，济南农地市场出现了大量高价土地。现在这种高价土地的情况不同了。有些已经接近清算，但有些实际上还没有上市。

如2016年11月1日，高新区徐家庄地块的投标人为山东中银置业有限公司，用地面积24805.3㎡，住宅用地，容积率3.0，建筑面积74415.9㎡，起拍价25296万元，成交金额92296万元，溢价率265%，楼层价格为12405元/㎡。

2016年11月1日出售的农田现在是2019年3月，该项目明年不会上市。假装睡着有点过分了。几乎同一时期的高价土地，人家早就接近清算了。

除了徐家庄地外，唐冶、汉榆、长岭山、彩石……很多地区都有高价低价。一般来说，这些高价的土地项目要么没有正常入市，要么出卖，很难淘汰。当然，也有一些项目和产品做得很好，淘汰也不错。

从控制下的北京整个城市的购买力来看，目前的高价地块消化起来还是很困难的。高价土地需要更多更富裕的群体来消化。他们在哪里？